Κυριακή, 14 Ιουλίου 2024

Μάθετε όσα χρειάζεται να γνωρίζετε για τoν νομικό έλεγχο ακινήτου 

ελεγχος ακινητου
 
Μάθετε όσα χρειάζεται να γνωρίζετε για τoν νομικό έλεγχο ακινήτου σε μια αγοραπωλησία, τους κινδύνους που υπάρχουν και την ουσιαστική συμβολή ενός έμπειρου δικηγόρου.
 
Είναι υποχρεωτική η παράσταση ενός Δικηγόρου σε ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας;
Από 1/1/2014 η παράσταση Δικηγόρου κατά τη σύνταξη και υπογραφή μεταβιβαστικού συμβολαίου ακινήτου είναι προαιρετική τόσο για τον πωλητή, όσο και για τον αγοραστή.
 
Δεδομένου ότι εκ του νόμου δεν είναι υποχρεωτική η παράσταση Δικηγόρου σε συμβόλαιο, για ποιους λόγους θα πρέπει να απευθυνθώ σε κάποιον Δικηγόρο και να αναλάβω και το αντίστοιχο κόστος της αμοιβής του;
Η νομική αυτή πραγματικότητα έχει δημιουργήσει έντονες αντιδράσεις σε όλους τους Δικηγορικούς Συλλόγους της Χώρας, τονίζοντας τους κινδύνους που υπάρχουν κατά την σύναψη ενός συμβολαίου, χωρίς την ουσιαστική παράσταση ενός δικηγόρου τόσο για τον πωλητή, όσο και για τον αγοραστή. Μάλιστα τελευταία έχουν δημοσιοποιηθεί περιπτώσεις συμβολαίων που βρίσκονται «στον αέρα» λόγω λαθών που θα είχαν αποφευχθεί με την παρουσία και τον νομικό έλεγχο ενός δικηγόρου.
 
Μπορείτε να μας δώσετε ενδεικτικά μία εικόνα για τους κινδύνους στους οποίους αναφέρεστε;
Βασικός κίνδυνος είναι η Αγορά Ακινήτου βεβαρημένου με εμπράγματες εξασφαλίσεις και βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις), με αποτέλεσμα ο αγοραστής να ευθύνεται μετά την μεταγραφή του συμβολαίου για την αποπληρωμή των δανείων και των ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων του πωλητή.
Επίσης σημαντικός κίνδυνος είναι η μη εξασφάλιση του αγοραστή ως προς το τίμημα της αγοραπωλησίας. Ο δικηγόρος είναι εκείνος ο οποίος θα εξασφαλίσει τον πελάτη του για τη λήψη του τιμήματος και το χρόνο λήψης αυτού (περιπτώσεις πιστωθέντος τιμήματος για καταβολή από προϊόν δανείου ή για περιπτώσεις που η καταβολή του τιμήματος εξαρτάται από μελλοντικό γεγονός ή πράξη).
Αυτές είναι μόνο κάποιες ενδεικτικές περιπτώσεις κινδύνων που δημιουργούνται από την μη ανάθεση της αγοραπωλησίας σε έναν έμπειρο Δικηγόρο.
 
Ποιες ακριβώς είναι οι ενέργειες στο πλαίσιο ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας στις οποίες θα προβεί ένας δικηγόρος ώστε να μην υπάρχουν οι κίνδυνοι που αναφέρθηκαν;
Ένας έμπειρος Δικηγόρος στον τομέα της αγοραπωλησίας ακινήτων – Real Estate, πριν την υπογραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου θα προχωρήσει στις ακόλουθες ενέργειες για την προάσπιση των δικαιωμάτων του πελάτη του:
Νομική Μελέτη των προσκομιζόμενων εγγράφων (συμβόλαια, τοπογραφικά κατόψεις, εκτιμήσεις κ.α)
Νομικός έλεγχος ακινήτου – Έλεγχος βαρών ακινήτου σε βάθος εικοσαετίας (πριν την υπογραφή του συμβολαίου)
Νομικός έλεγχος προηγούμενων τίτλων
Αναζήτηση εγγράφων εξάλειψης / άρσης σε περίπτωση εύρεσης προϋφιστάμενων βαρών ή κατασχέσεων
Αναζήτηση αποφάσεων σε περίπτωση εύρεσης διεκδικητικών αγωγών
Έλεγχος πολεοδομικού καθεστώτος και χρήσεων γης, έλεγχος ειδικών νομικών περιορισμών (περιβαλλοντικές δεσμεύσεις, δασικές εκτάσεις, έλεγχο δασικών χαρτών, αρχαιολογικοί χώροι, μνημεία, παραδοσιακοί οικισμοί, διατηρητέα κτίσματα, αιγιαλός – παραλία, μεταφορές συντελεστών δόμησης)
Διαπραγμάτευση όρων συμβολαίου αγοραπωλησίας
Σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού – Αρραβώνα αγοραπωλησίας ή Προσυμφώνου στις περιπτώσεις που κρίνεται απαραίτητο.
Έλεγχος πληρότητας των εγγράφων του συμβολαίου
Σύνταξη Συμβολαίου σε συνεργασία με τον Συμβολαιογράφο.
 
Τι περιλαμβάνει ένας νομικός έλεγχος ακινήτου;
Κατά τον νομικό έλεγχο που διεξάγει ένας δικηγόρος ελέγχεται μεταξύ άλλων κατά πόσο οι τίτλοι ιδιοκτησίας του πωλητή και των δικαιοπαρόχων του βρίσκονται σε πλήρη νομική τάξη. Μεταξύ άλλων δηλαδή ελέγχεται αν η κυριότητα του πωλητή στηρίζεται σε αδιάκοπη σειρά τίτλων και θεμελιώνεται δικαίωμα κυριότητας, νομής και κατοχής στο πρόσωπο του.
Εν συνεχεία ερευνάται εάν η πωλούμενη ιδιοκτησία είναι βεβαρημένη με κάποιο εμπράγματο βάρος (προσημείωση υποθήκης, υποθήκη, κατάσχεση) ή κατά πόσο τρίτο πρόσωπο έχει κάποιο δικαίωμα επί της ακινήτου περιουσίας και το διεκδικεί με οποιονδήποτε τρόπο.
 
Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας είναι συμβόλαιο και αυτό; Είναι απαραίτητη η υπογραφή του σε κάθε συμβόλαιο;
Το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου είναι μία ενοχική δικαιοπραξία με βάση την οποία ο μεν πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή και να παρασταθεί και να υπογράψει ενώπιον του συμβολαιογράφου το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας, ο δε αγοραστής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή. Η υπογραφή του δεν κρίνεται πάντα απαραίτητη.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι με την υπογραφή του προσυμφώνου δεν καταρτίζεται οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και μεταβίβασης κυριότητας, δεν απαιτείται η πληρωμή φόρου, δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας, αλλά απλή υπόσχεση κατάρτισης οριστικού συμβολαίου, δεν αλλάζει η νομική κατάσταση του ακινήτου.
Συνήθως εάν δεν υπάρχει συγκεκριμένος λόγος, αντί αυτού προχωράμε στην υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού καταβολής Αρραβώνα.
 
Η έμπειρη νομική μας ομάδα και το δίκτυο συνεργατών μας (συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, μεσίτες) με πολυετή εμπειρία στο χώρο του Real Estate, δύναται να αποτελέσει έναν πολύτιμο σύμβουλο για τα πρόσωπα εκείνα που βρίσκονται στο στάδιο αγοράς ή πώλησης ενός ακινήτου και θέλουν να ολοκληρώσουν την διαδικασία αυτή με ταχύτητα και νομική ασφάλεια.
 δικηγορική εταιρεία ΑΝΝΑ ΚΟΡΑΚΗ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ
«ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ»
 
Σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013).